大家好,我是勇谈。对于中国现阶段的房地产来说,到底有没有泡沫?其实答案多数人是有的,肯定有泡沫。只不过这个泡沫有多大?没有办法用具体的数字来衡量,毕竟房产泡沫产生的原因其实就是需求与供应之间的矛盾,房价过高与人们实际收入之间的矛盾。借此机会简单谈谈我的观察。
中国的房地产市场肯定有泡沫,这点大家心里已经跟明镜似的什么是房产泡沫?这点大家需要统一下认识,简单来说就是价格严重背离价值对于中国的房地产来说,目前的价格其实已经早已背离了实际价值,房地产“泡沫”是指由于虚拟需求的过度膨胀导致价格水平相对于理论价格的非平稳性上涨。也就是我们经常说的非理性上涨,一般来说我习惯于用GDP增速来作为房价是否有泡沫的参考之一,房价同比上涨不高于GDP增速,我们可以理解为无泡沫或者泡沫过小;反之就是泡沫过大。那么目前来看国内房地产泡沫有多大呢?几点观察:
我国房地产泡沫急剧扩大的年份其实是集中在几个年份,2008-2012和2016-2018年底。当然包括2003-2006年一段时间内国内房价也处于一种高速上涨阶段(部分时间段房价同比增长超过20%以上),不过当时的市场情况是房产相对供不应求,泡沫还是可以被市场需所消化的。泡沫开始急剧扩大的年份其实就是上图所示的2008-2012和2016-2018年底之间,基本上国内多数城市的房价在这个两个时间段房价都是实现了翻两番。经济快速发展也可以消耗掉部分房地产泡沫,不过可惜这么多年来我国GDP增速跑赢房价上涨的年份很有限。图上所示是近20年来我国GDP增速走势图,可以看到一个十分明显的走势,进入2010年后我国GDP增速开始走弱进入了质量发展阶段。经济增速减弱意味着老百姓、企业
从1998年开始,中国房地产进行了市场化改革,国内房价已经连续涨了二十年,要说没有泡沫,没人会相信。只是不同的城市,泡沫的程度不同而已,大城市泡沫深重,多数百姓买不起房,而中小城市房价泡沫并没有想象中那么大,但与几年前相比,房价也有翻倍涨幅。中国房地产肯定有泡沫,只是泡沫有多少的问题。
国内现阶段房地产有没有泡沫,主要有几个标准来判断:第一,中国的房地产总规模达到65万亿美元(相当于450万亿人民币),而欧美日房地产市值统统加起来,也只有60万亿美元。如果国内房价再涨下去,国内房地产的市值会与世界房地产市值相媲美。当年,日本房地产泡沫被吹起时,仅是东京一个区的市值,就相当于整个美国。当时,日本人也相信房价只涨不跌的神话,结果房地产泡沫破裂后,经济发生长期停滞不前。
第二,从租售比来判断,这在一线城市情况特别明显。像在上海市中心房价都在6.5万元/平米左右,新房总价都在600-800万之间,而拿这套房产出租出去的租金在8000多元/月,一年下来差不多10万元左右。这就意味着,房东投资买房的话,靠出租需要60-80年才能收回成本,这个投资回报率实在太低。所以,很多人觉得,在一线城市买房不如租房划算,因为房价是可以通过杠杆推动,而房租是与当地人收入挂钩,没什么太大的泡沫。
第三,房子跟居民收入相比。上海房价现在是6万多/平米,而多数居民的月收入在3-6000元之间,好一些的白领阶层是万元以上(占比不超过20%),以目前这样的工资购买高房价简直是不可能的,这也意味着,即使是一个10000元月薪的职工,要买一个平方的房子,也要不吃不喝干上半年时间。一年也只能买二个平方米,这么高的房价让很多年轻人看不到希望。房价应该与当地民众收入挂钩,而不应该由炒房者通过高杠杆的手段推上去。
谢谢的邀请!
恰好,前天,被华尔街日报一篇《中国面临史诗级楼市泡沫难题》刷屏,其中提到,疫情之下,由于担心其他投资会受到全球经济放缓的影响,许多投资者将更多资金投入中国楼市以求避险,经济学家称,由此产生的资产泡沫是史无前例的。
事实上,目前中国楼市市值规模高达65万亿美元,超过美欧日房地产的总和——60万亿美元。
有网友说,按人口,美国30×4=120亿,日本10×10=100都大于中国的60万亿,中国相当于美国的一半,日本的60%,只比欧盟稍高一点,好象挺正常的。
我立刻简单地回复,这位,房价泡沫不是按人口计算,而是按房价收入比和租售比的。请注意,中国人均收入是欧美日的五-七分之一……
正好借着此问题,再普及一下房价泡沫是如何评估的。一般而言,两大指标:
1、房价收入比:平均房价除以平均家庭年收入
制定“房价收入比”的目的,正是基于世界各国家庭年收入的差异,才并未使用一个具体的数字,来判断全球的合理房价,这恰恰就是从“安居乐业”的因素来考量的。
在美国和北欧,房价收入比一般保持在3到4倍;其他西欧国家因人口虽密度较大,房价收入比常年维持在4到5倍之间。这符合欧美人的生活方式——最多只能将税后收入的30%用于房子支出,这是他们安居乐业的基本保证。由于前些年来次贷推高了美国房价,令美国的房价收入比一度(2006年7月美国房市破灭之前)突破了5倍,高处不胜寒,结果由于“房价收入比”的“地心引力”而轰然下跌。目前又回到了4倍以下。
2、租售比:房价和月租金的比值(也可定义为房价和年租金之比)
比如一栋市值100万的房子,假如月租金为5000元,那么其租售比就是200倍。而国际上通用的合理租售比值为:旧的公寓大楼是120倍(因为收取的管理等费用和楼龄成正比)、新公寓大楼是140倍,独立的house(别墅)、或连体镇屋是160倍。如果计算得出的数字低于这些比值,说明房价是合理的,而一旦超出这个比值,说明房
2至3个月左右。
根据国家行业标准,水泥有效期是3个月。当然,如果是在干燥季节,通常可保存2至3个月左右的时间;如果是潮湿的环境或者天气,那么最多只能保存半个月的时间。所以,需要对其进行好好保管。
袋装水泥,由于存放时间的延长(在3个月内),物理性能发生如下变化:
1、如果是存放初期,用水量变化并不明显,但随着存放时间的延长,用水量会随之增加;
2、由于凝结时间越长,因此对终凝时间的影响就会越大;
3、此外,强度也会逐渐下降。尤其是在早期,强度下降快且幅度大。而后期强度比早期下降慢,并且下降幅度小。
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